الضرائب والرسوم المرتبطة بشراء العقارات في سلطنة عمان 2026: هل توجد ضريبة سنوية؟

المقدمة

تعد سلطنة عمان اليوم واحدة من الوجهات الاستثمارية الأكثر جاذبية في منطقة الخليج العربي، خاصة مع التسهيلات التشريعية الأخيرة ضمن "رؤية عمان 2040". بالنسبة للمغتربين العرب والمستثمرين الدوليين، يظل التساؤل حول "التكاليف الخفية" والضرائب المرتبطة بشراء العقارات في سلطنة هو المحرك الأساسي لاتخاذ قرار الشراء.

في هذا المقال، نستعرض كافة الرسوم والضرائب المرتبطة بامتلاك العقارات في السلطنة لعام 2026، لضمان بناء استراتيجية استثمارية واضحة المعالم.

رسوم التسجيل عند الشراء — التكلفة المباشرة

تُعدّ رسوم التسجيل لدى وزارة الإسكان والتخطيط العمراني هي البند الرئيسي الذي يتحمله المشتري خارج سعر العقار. بموجب القرار الوزاري رقم 570/2025، خُفِّضت رسوم تسجيل عقود البيع إلى 1% بدلاً من 2% للأفراد والشركات العُمانية، مما يُسهم في خفض تكاليف التملك العقاري بنسبة تصل إلى 50%.

أما للمستثمر الأجنبي الذي يُقدم على الشراء في المجمعات السياحية المتكاملة (ITC)، فتكون رسوم التسجيل 3% من قيمة العقار الإجمالية المذكورة في عقد البيع (أو القيمة السوقية التي تقدرها الوزارة في حال وجود فارق كبير).

الجهة المسؤولة: يتم دفع هذه الرسوم لدى أمانة السجل العقاري بوزارة الإسكان والتخطيط العمراني عند إصدار "الملكية" (سند التملك) باسم المشتري الجديد.

ضريبة القيمة المضافة (VAT) في القطاع العقاري

منذ تطبيق ضريبة القيمة المضافة في السلطنة بنسبة 5%، خضع القطاع العقاري لقواعد محددة تهم المستثمر الأجنبي:

• العقارات السكنية (البيع الأول): تخضع الوحدات السكنية الجديدة (مثل الشقق والفلل في المجمعات السياحية المتكاملة) لضريبة القيمة المضافة بنسبة 5% عند الشراء مباشرة من المطور.
• إعادة البيع (السوق الثانوي): غالباً ما تكون عمليات إعادة بيع العقارات السكنية بين الأفراد معفاة من ضريبة القيمة المضافة، مما يجعل سوق "الريسيل" (Resale) خياراً مفضلاً لبعض المستثمرين لتقليل التكاليف الرأسمالية.
• الأراضي الفضاء: بيع الأراضي غير المطورة (الفضاء) معفى تماماً من ضريبة القيمة المضافة في السلطنة.

هل توجد ضريبة سنوية على الملكية العقارية؟

هذا هو السؤال الأكثر أهمية في ذهن كل مستثمر. والجواب الواضح: لا توجد ضرائب سنوية على ملكية العقارات في سلطنة عُمان؛ فمجرد امتلاك العقار لا يُرتّب عليك أي التزام ضريبي متكرر.

هذا يجعل عُمان تختلف جوهرياً عن أسواق عقارية أخرى في العالم، التي تفرض ضرائب ملكية سنوية قد تتراوح بين 0.5% و2% من قيمة العقار كل عام، مما يُضيف أعباءً تراكمية كبيرة على المدى البعيد.

ضريبة الدخل من تأجير العقار

إذا قررت تأجير عقارك بدلاً من السكن فيه، فالصورة تتغير قليلاً، وهنا تبرز معطيات جديدة مهمة.

الوضع الراهن حتى 2027

لا تُفرض أي ضريبة على الدخل الشخصي حتى عام 2028؛ وهذا يعني أن إيرادات الإيجار التي تحققها اليوم لا تخضع لضريبة دخل بصرف النظر عن قيمتها.

ما الذي يتغير بعد 2028؟

بموجب المرسوم السلطاني رقم 56/2025، سيخضع الأفراد الذين يتجاوز دخلهم السنوي 42,000 ريال عُماني (ما يعادل نحو 109,000 دولار أمريكي) لضريبة ثابتة بنسبة 5%، اعتباراً من يناير 2028. وتُشير التقديرات إلى أن أكثر من 99% من السكان معفيون من هذه الضريبة.

أي أن غالبية المستثمرين الأفراد الذين يمتلكون عقاراً أو عقارين لأغراض الإيجار، وتبقى إيراداتهم دون عتبة الـ 42,000 ريال سنوياً، لن يتأثروا بهذا القانون عملياً.

وللمستثمرين الذين تجاوزت دخولهم الحدّ المقرر، يُسمح بخصم 15% من إجمالي دخل الإيجار كتكاليف لازمة لتحقيق هذا الدخل، أو المصاريف الفعلية المتكبّدة أيهما أعلى. Qanoon وهذا تخفيف ضريبي مُعتبر يقلص الوعاء الخاضع للضريبة قبل احتساب نسبة الـ 5%.

رسوم الخدمات والصيانة (Service Charges)

بينما لا توجد ضرائب حكومية سنوية، يجب على المشتري في "المجمعات السياحية المتكاملة" (ITC) أو المناطق التي تسمح بالتملك الحر للأجانب، وضع "رسوم الخدمة" في الحسبان:

• تُدفع هذه الرسوم سنوياً لشركة إدارة المجمع لتغطية تكاليف صيانة المرافق، الأمن، وتنسيق الحدائق.
• تتراوح عادةً بين 4 إلى 8 ريالات عمانية للمتر المربع سنوياً، وتختلف حسب مستوى الرفاهية والمرافق المتاحة في المشروع.

جدول ملخص: تكاليف الشراء في سلطنة عمان 2026

مزايا المناطق الاقتصادية الخاصة

للمستثمرين الراغبين في التوسع باستثمارات أكبر، تُقدم المناطق الاقتصادية الخاصة في عُمان إعفاءات ضريبية لمدة تصل إلى 30 عاماً، مع ملكية أجنبية بنسبة 100%، وإعادة كاملة لرأس المال والأرباح، وعدم فرض رسوم استيراد أو إعادة تصدير. Opaz

حقوق الإقامة المرتبطة بالتملك

بعيداً عن الضرائب والرسوم، يمنح التملك العقاري في المشاريع المعتمدة ميزة تنافسية إضافية. يمنح القانون المستثمرين من غير العمانيين وملاّك الوحدات العقارية وأزواجهم وأقاربهم من الدرجة الأولى حق الإقامة في سلطنة عُمان، وفق الشروط والإجراءات التي تُبيّنها اللائحة. Qanoon وهذه الميزة تمنح العقار في عُمان قيمة استراتيجية تتجاوز مجرد العائد المالي.

الخلاصة من مدونة سكنى العقارية

المستثمر الذي يشتري عقاراً بقيمة 100,000 ريال عُماني يُتوقع أن يتحمل رسوم تسجيل وتوثيق في حدود 1,000–3,000 ريال تقريباً (1-3% حسب النوع والآلية)، وهي تكلفة تُدفع مرة واحدة عند الشراء. بعدها، لا يوجد أي التزام ضريبي سنوي متعلق بمجرد الملكية، وإيرادات الإيجار حرة من أي ضريبة حتى عام 2028، ومحمية بسقف مرتفع (42,000 ريال) بعدها.

مقارنةً بدول كالمملكة المتحدة التي تفرض ضريبة ملكية سنوية وضريبة مكاسب رأسمالية عند البيع، أو الإمارات التي تفرض رسوم تسجيل 4% من قيمة العقار دفعة واحدة، فإن النظام العُماني يُقدّم مزيجاً متوازناً من رسوم دخول منخفضة وتكاليف احتجاز معدومة، مما يجعل حسابات العائد على الاستثمار أكثر وضوحاً وقابلية للتخطيط على المدى البعيد.