الاستثمار العقاري في سلطنة عمان الدليل التحليلي الشامل 2026

يُعدّ الاستثمار العقاري في سلطنة عمان أحد المسارات التي انتقلت خلال السنوات الأخيرة من كونها خيارًا محليًا محدودًا إلى سوق منظّم يستقبل رؤوس أموال من خارج الحدود. ولفهم حجم هذا التحول، تكفي الإشارة إلى أن قيمة المعاملات العقارية في السلطنة بلغت 1.27 مليار ريال عُماني نحو 3.3 مليار دولار خلال عام 2025، مقابل 1.09 مليار ريال في العام السابق، مع بيع نحو 230 ألف عقار، وذلك وفق بيانات المركز الوطني للإحصاء والمعلومات. المصدر جريدة عمان

يقدّم هذا المقال شرحًا تأسيسيًا لا ترويجيًا. الهدف منه أن يفهم القارئ — سواء كان مغتربًا عربيًا في الخليج أو أوروبا أو الولايات المتحدة، أو مستثمرًا يقيّم أسواقًا متعددة — ما هو السوق العُماني، وكيف يعمل إطاره القانوني، وأين تكمن فرصه ومخاطره، وما هي أرقامه الفعلية بعيدًا عن العبارات العامة.

ما المقصود بالاستثمار العقاري في سلطنة عمان؟

تعريف المفهوم وأشكاله الأساسية

الاستثمار العقاري في سلطنة عمان، كما في أي سوق آخر، هو تخصيص رأس مال لشراء أصل عقاري بهدف تحقيق دخل دوري الإيجار، أو نمو رأسمالي ارتفاع القيمة، أو كليهما. وفي السياق العُماني تحديدًا، يضاف بُعد ثالث لدى شريحة واسعة من المشترين الأجانب، وهو الحصول على إقامة طويلة الأمد مرتبطة بالتملك.

وتنقسم أشكاله الرئيسية إلى:

• التملك المباشر: شراء شقة أو فيلا أو وحدة تجارية باسم المستثمر.
• الشراء على المخطط: الاستثمار في وحدة قيد الإنشاء بسعر أقل، مقابل تحمل مخاطر التسليم.
• الاستثمار غير المباشر: عبر صناديق الاستثمار العقاري المدرجة، مثل صندوق عُمان العقاري "عمان ريت" المدرج في بورصة مسقط منذ فبراير 2021 برمز OMRF عمان ريت.

ما الذي يميّز السوق العُماني عن باقي أسواق الخليج

الفارق الجوهري ليس في العائد وحده، بل في مستوى الدخول. متوسط سعر المتر المربع في مسقط يتراوح بين 800 و1900 ريال عُماني نحو 2100 إلى 4940 دولارًا، وهو أقل من نظيره في المناطق الراقية بدبي بنسبة تتراوح بين 70% و80%

في المقابل، السوق العُماني أصغر حجمًا وأقل سيولة، وهي معادلة يجب أن يفهمها المستثمر منذ البداية: تكلفة دخول منخفضة مقابل أفق خروج أطول.

نظرة على سوق عقارات سلطنة عمان بالأرقام

حجم التداول العقاري واتجاهه

لم يكن مسار السوق خطيًا. ففي نهاية أبريل 2025 ارتفعت القيمة المتداولة إلى 833.9 مليون ريال بنمو 9.7% على أساس سنوي ، بينما سجلت الفترة حتى يوليو 2025 نحو 1.593 مليار ريال بانخفاض 7.9% مقارنة بالعام السابق وكالة الأنباء العُمانية.

هذا التذبذب الشهري طبيعي في سوق محدود العمق، والقراءة الأدق تكون على أساس سنوي كامل: نمو إجمالي بنسبة 16% خلال 2025، مدفوعًا بانخفاض تكلفة الاقتراض بعد خفض البنك المركزي العُماني لمعدلات الرهن العقاري بمقدار ربع نقطة مئوية، ما رفع عدد المنازل المشتراة بتمويل مصرفي بنسبة 10% إلى ما يقارب 23 ألف وحدة.

مؤشر أسعار العقارات

سجل مؤشر أسعار العقارات في السلطنة ارتفاعًا بنسبة 10.8% في الربع الثاني من 2025 على أساس سنوي. وبتفصيل أدق:

المصدر: مرصد عُمان نقلًا عن المركز الوطني للإحصاء والمعلومات.

الرقم الأهم في هذا الجدول ليس نمو مسقط، بل التباين الحاد بين المحافظات: ففي الفترة نفسها انخفضت أسعار الأراضي السكنية في البريمي 37.7%، وفي الوسطى 24.7%، وفي الظاهرة 24.2%، وفي ظفار 6.3%. ما يعني أن الحديث عن "سوق عُماني" واحد غير دقيق تحليليًا؛ فنحن أمام أسواق محلية متباينة الاتجاه داخل البلد الواحد.

موقع القطاع ضمن رؤية عُمان 2040

يرتبط نشاط عقارات سلطنة عمان مباشرة ببرنامج التنويع الاقتصادي ضمن رؤية 2040، الذي يستهدف تقليص الاعتماد على النفط لصالح السياحة والخدمات اللوجستية والصناعة. وقد تجاوزت الاستثمارات الجديدة في المناطق الاقتصادية الخاصة والحرة والمدن الصناعية 1.4 مليار ريال عُماني خلال 2025، ليصل إجمالي الاستثمار الملتزم به في هذه المناطق إلى نحو 22.4 مليار ريال وكالة الأنباء العُمانية.

لماذا يتجه المستثمرون إلى الاستثمار العقاري في سلطنة عمان؟

مستوى الأسعار مقارنة بأسواق الجوار

المصدر: تحليل مقارن لأسواق دول مجلس التعاون.

القراءة المتوازنة لهذا الجدول: مسقط ليست الأرخص الرياض أقل، وليست الأعلى عائدًا أبوظبي ودبي أعلى، وليست الأسرع نموًا الرياض والدوحة أسرع. موقعها التنافسي يقوم على الجمع بين سعر دخول معتدل، وعائد مقبول، وتكلفة ضريبية منخفضة، واستقرار نسبي.

العوائد الإيجارية الواقعية

تتراوح العوائد في مسقط بين 3% و5% للشقق، و5% و8% للفلل، وقد تصل إلى 10% في بعض العقارات الفاخرة المُدارة جيدًا. وارتفع سوق الإيجارات بنحو 8% في المتوسط خلال 2025، خصوصًا للمساكن والمكاتب داخل حدود المدينة.

من المهم التمييز هنا بين العائد الإجمالي والعائد الصافي. الأرقام أعلاه إجمالية، وتخصم منها رسوم الخدمات والصيانة وفترات الشغور وأتعاب الإدارة، وهو ما سنعرضه رقميًا في قسم التكاليف.

البيئة الضريبية: توضيح ضروري

تُعرض عُمان أحيانًا كسوق "معفى من الضرائب"، وهذا وصف غير دقيق. الصورة الفعلية:

• لا توجد ضريبة عقارية سنوية.
• لا توجد ضريبة أرباح رأسمالية على بيع الأفراد.
• لا توجد ضريبة ميراث ولا رسوم دمغة.
• توجد ضريبة بلدية بنسبة 3% على الإيجار.
• توجد ضريبة قيمة مضافة 5% على التوريد الأول للوحدات الجديدة، بينما إعادة البيع معفاة.
• ستُطبق ضريبة دخل شخصي بنسبة 5% اعتبارًا من 1 يناير 2028 بموجب المرسوم السلطاني 56/2025، على صافي الدخل السنوي الذي يتجاوز 42,000 ريال عُماني، ويشمل ذلك دخل الإيجار. ويُتوقع أن يظل نحو 99% من المقيمين خارج نطاقها.

الإطار القانوني وشراء عقار في سلطنة عمان للأجانب

الأساس التشريعي

يقوم شراء عقار في سلطنة عمان للأجانب على المرسوم السلطاني رقم 12/2006 وتعديلاته حتى المرسوم 76/2010، ولائحته التنفيذية الصادرة بالقرار الوزاري 191/2007 وتعديلاته حتى القرار 109/2022 .

القاعدة الجوهرية: يجوز للأجنبي التملك الحر داخل المجمعات السياحية المتكاملة المرخصة فقط، بينما تبقى ملكية الأراضي خارجها محجوزة للمواطنين بموجب قانون الأراضي المرسوم السلطاني 5/1980 .

التملك الحر مقابل حق الانتفاع

خارج المجمعات السياحية، المسار المتاح للمغترب هو حق الانتفاع لمدة أولية تبلغ 50 عامًا قابلة للتمديد نحو 99 عامًا. وهو حق استخدام واستغلال محدد المدة، لا يمنح ملكية الرقبة، ولا يحمل المزايا نفسها لأغراض الإقامة الاستثمارية.

وضع مواطني دول مجلس التعاون

يمنح المرسوم السلطاني 21/2004 مواطني دول مجلس التعاون حق التملك في عُمان على قدم المساواة مع المواطنين، مع التزام مالك الأرض غير المطورة بإتمام البناء أو الاستعمال خلال أربع سنوات من تاريخ التسجيل، وإلا جاز للحكومة استردادها بتعويض يستند إلى سعر الشراء أو البيع أيهما أقل.

القيود التي يجب معرفتها مسبقًا

• الأراضي الزراعية والمناطق الحساسة أمنيًا مستثناة دائمًا من التملك الأجنبي.
• لا يمكن للأجنبي شراء أرض خارج نطاق المجمعات السياحية المتكاملة.
• منذ سبتمبر 2025 أُلغيت قيود الجنسية على الشراء داخل هذه المجمعات، مع بقاء الفحوص المالية والقانونية شرطًا.

المجمعات السياحية المتكاملة: بوابة التملك الأجنبي

تعريفها وآلية عملها

المجمعات السياحية المتكاملة ntegrated Tourism Complexes  هي مشروعات تطوير مرخصة حكوميًا تجمع بين المكوّن السكني والفندقي والترفيهي والخدمي، ومُنحت وضعًا قانونيًا خاصًا يسمح بتملك الأجانب فيها بنسبة 100%، مع حق التصرف بيعًا وهبة وتوريثًا، ومنح الإقامة للمالك وأسرته من الدرجة الأولى دون كفيل عُماني.

أبرز المجمعات القائمة

 

وتتراوح أسعار الفلل داخل مجمعات مثل الموج وخليج مسقط ويتي بين 200 ألف ومليون ريال عُماني، بينما تبدأ شقق الواجهة البحرية القياسية من نحو 150 ألف دولار.

ما الذي يجب تدقيقه قبل الشراء داخلها

• التأكد من أن المشروع مرخّص فعليًا كمجمع سياحي متكامل، لا مجرد مشروع سكني يُسوَّق بهذا الوصف.
• مراجعة قيمة رسوم الخدمات السنوية، إذ تتراوح بين 4 و12 ريالًا للمتر المربع سنويًا حسب مستوى المرافق، وهي بند يقتطع مباشرة من العائد الصافي.
• التحقق من سند الملكية وأي أعباء مسجلة لدى وزارة الإسكان والتخطيط العمراني.
• في الشراء على المخطط: التأكد من وجود حساب ضمان إلزامي للمشروع تُفرج منه الأموال وفق نسب الإنجاز.

أنواع وطرق الاستثمار العقاري في سلطنة عمان

تتعدد قنوات الاستثمار العقاري في سلطنة عمان، ولكل منها ملف مخاطر وعائد مختلف:

السكني للتأجير طويل الأجل — الأكثر استقرارًا وأقلها تقلبًا، بعائد نمطي بين 3% و5% للشقق، ويناسب المستثمر الباحث عن دخل ثابت.

السياحي والتأجير قصير الأجل — عائد أعلى نظريًا، لكنه موسمي بطبيعته، خصوصًا في صلالة المرتبطة بموسم الخريف. يتطلب إدارة تشغيلية نشطة أو التعاقد مع مشغّل.

التجاري والمكتبي — شهد نشاطًا ملموسًا؛ إذ جرى تأجير نحو 75 ألف مساحة مكتبية خلال 2025 بزيادة 8% عن 2024 عقوده أطول، لكن حساسيته للدورة الاقتصادية أعلى.

الشراء على المخطط — سعر أدنى مقابل مخاطر تسليم، ومدة إنشاء نمطية بين سنتين وأربع سنوات.

الصناديق العقارية المدرجة — الخيار الأنسب لمن يريد التعرض للسوق دون إدارة أصل. يضم صندوق "عمان ريت" محفظة من 36 أصلًا مكتبيًا وسكنيًا وتجاريًا وصناعيًا وتعليميًا في مسقط وصلالة وإبراء والإمارات عمان ريت. ميزته الأساسية هي السيولة اليومية، وهي بالضبط ما يفتقده التملك المباشر في هذا السوق.

أبرز مناطق الاستثمار: عقارات مسقط وما بعدها

مسقط

تستحوذ العاصمة على النصيب الأكبر من النشاط، وتعزو الجهات الإحصائية ذلك إلى التطوير الحضري وانتقال السكان نحو العاصمة وتنامي الاهتمام بالمشروعات متعددة الاستخدامات. وتتركز عقارات مسقط الاستثمارية في المجمعات السياحية بالإضافة إلى مناطق مثل الخوير وبوشر والقرم.

ويشكل مشروع مدينة السلطان هيثم، بتكلفة تقارب 6 مليارات دولار وطاقة استيعابية تبلغ 100 ألف نسمة، أهم محرك عرض متوسط الأجل في العاصمة تحليل السوق.

صلالة وظفار

سوق موسمي بامتياز، يرتبط أداؤه بموسم الخريف. وتجدر ملاحظة أن أسعار الأراضي السكنية في ظفار تراجعت 6.3% في الربع الثاني من 2025، ما يعني أن الطلب السياحي لا ينعكس تلقائيًا على كل شرائح السوق. ومع ذلك، وُضع حجر الأساس لمجمع سياحي متكامل جديد في منطقة جنوف بصلالة باستثمار يقارب 80 مليون ريال مسقط ديلي.

صحار والدقم

سوقان ذوا طابع صناعي ولوجستي لا سكني. تمتد المنطقة الاقتصادية الخاصة بالدقم على 2000 كيلومتر مربع، وتُوصف بأنها الأكبر في الشرق الأوسط وشمال إفريقيا الهيئة العامة للمناطق الاقتصادية الخاصة.  الفرصة هنا مرتبطة بالأصول الصناعية والسكن العمالي، وأفقها الزمني أطول ومخاطرها التشغيلية مختلفة كليًا عن السوق السكني.

الإقامة الدائمة في سلطنة عمان عبر التملك العقاري

فئات الإقامة وعتباتها

أعادت السلطنة إطلاق برنامج الإقامة للمستثمرين اعتبارًا من 31 أغسطس 2025، بإطار من مستويين يُدار عبر استثمر في عُمان.

ملاحظة مهنية على تضارب الأرقام المتداولة

تتداول مصادر مختلفة عتبات متباينة — بينها 200 ألف ريال — لبرنامج الإقامة الذهبية بعد تحديث أغسطس 2025. وهذا التباين قائم فعليًا في التغطية الإعلامية. لذلك فإن الموقف المهني الصحيح هو اعتماد العتبتين 250 ألفًا و500 ألف ريال كإطار مرجعي، مع التحقق من الجهة الرسمية قبل أي التزام مالي، لأن قرارًا استثماريًا يُبنى على عتبة خاطئة قد يُفقد المشتري الغرض الأساسي من الشراء.

ما تشمله وما لا تشمله

• تمتد الإقامة إلى أفراد الأسرة المباشرين، ولا تتطلب كفيلًا عُمانيًا.
• ترتبط باستمرار الملكية؛ فبيع العقار يعني انتهاء أساس الإقامة.
• لا تمنح الجنسية ولا مسارًا إليها.
• كثير من الوحدات الابتدائية داخل المجمعات السياحية تقع دون عتبة الإقامة، فالشراء داخل مجمع مرخص لا يعني تلقائيًا استحقاق الإقامة.

التكاليف الحقيقية للاستثمار العقاري

أما التمويل العقاري للمغتربين فتتراوح نسبة القرض إلى قيمة العقار بين 60% و70%، بأسعار فائدة تتراوح بين 4% و7.5% حسب وضع الإقامة، ومدد سداد بين 15 و25 عامًا.

مثال حسابي لصافي العائد

لشقة بقيمة 100,000 ريال عُماني، مساحتها 120 مترًا مربعًا، داخل مجمع سياحي متكامل:

• الإيجار السنوي بعائد إجمالي 5%: 5,000 ريال.
• ناقصًا رسوم خدمات بواقع 8 ريالات للمتر: 960 ريالًا.
• ناقصًا ضريبة بلدية 3%: 150 ريالًا.
• ناقصًا إدارة وصيانة تقديرية 8%: 400 ريال.
• ناقصًا شغور تقديري بمعدل شهر سنويًا: 417 ريالًا.
• صافي الدخل: نحو 3,073 ريالًا، أي عائد صافٍ يقارب 3.07%.

الخلاصة العملية من هذا المثال: العائد الإجمالي المعلن يفقد نحو 38% من قيمته عند احتساب التكاليف الفعلية. وهذه الفجوة — لا الرقم المعلن — هي ما ينبغي أن يُبنى عليه القرار.

المخاطر والتحديات التي يجب أخذها في الحسبان

محدودية السيولة — السوق العُماني أصغر من دبي والرياض، وقد تمتد فترة بيع العقار أشهرًا. من يحتاج إلى خروج سريع فهذا ليس سوقه.

حصر التملك جغرافيًا — انحصار الملكية الحرة داخل المجمعات السياحية يقلص خيارات التنويع، ويجعل أداء المحفظة مرتبطًا بعدد محدود من المشروعات.

التباين الحاد بين المحافظات — كما بيّنت أرقام الربع الثاني من 2025، بعض المحافظات سجلت تراجعات تتجاوز 20%. التعميم على مستوى الدولة خطأ تحليلي مكلف.

الاعتماد على السياحة — عوائد كثير من المجمعات مرتبطة بالطلب السياحي، وهو حساس للظروف الإقليمية وأسعار الطيران والمواسم.

مخاطر المطوّر والتسليم — في الشراء على المخطط، التأخير أو تغيير المواصفات احتمال قائم. حساب الضمان (حساب مصرفي يُودَع فيه المطوّر أموال المشترين ولا يُفرَج عنها إلا وفق نسب الإنجاز الفعلية ) يخفف المخاطر ولا يلغيها.

التغير التنظيمي — تعديل عتبات الإقامة وإدخال ضريبة الدخل الشخصي في 2028 يوضحان أن الإطار التنظيمي في طور التشكل، وهو ما يستوجب مراجعة الافتراضات دوريًا.

خطوات عملية لبدء الاستثمار

1.     تحديد الهدف: دخل إيجاري، أم نمو رأسمالي، أم إقامة؟ لكل هدف نوع أصل وموقع مختلف.

2.    تحديد الميزانية الشاملة: سعر الشراء زائد 5% إلى 8% تكاليف معاملة.

3.    اختيار المسار القانوني: تملك حر داخل مجمع مرخص، أم حق انتفاع، أم صندوق مدرج.

4.   التحقق من ترخيص المشروع وسند الملكية لدى وزارة الإسكان والتخطيط العمراني.

5.   التعامل مع وسيط مرخص — الوساطة غير المرخصة مُجرَّمة قانونًا وتعرّض صاحبها للغرامة والحبس.

6.   توقيع اتفاقية الشراء ودفع العربون عادة 5% إلى 10%.

7.    الحصول على شهادة عدم الممانعة من وزارة الإسكان والتخطيط العمراني.

8.   سداد رسوم النقل 3% وتسجيل سند الملكية باسم المشتري.

9.   تقديم طلب الإقامة إن تجاوزت القيمة العتبة المطلوبة.

تستغرق الدورة كاملة عادة من شهر إلى ثلاثة أشهر للعقار الجاهز، ويمكن إتمامها عن بُعد بتوكيل محامٍ عُماني.

الخلاصة

الاستثمار العقاري في سلطنة عمان سوق في طور النضج: أرقامه تظهر نموًا حقيقيًا 16% في 2025، ومؤشر أسعار +10.8% في الربع الثاني، وإطاره القانوني واضح وإن كان محدود النطاق جغرافيًا، وتكلفة الدخول فيه أقل بكثير من الأسواق الخليجية الأكثر نضجًا.

لكنه في المقابل سوق أقل سيولة، وشديد التباين بين محافظاته، ويعتمد في جزء من عوائده على قطاع السياحة، ويمر بمرحلة تعديل تنظيمي مستمرة.

المستثمر الذي يناسبه هذا السوق هو من يملك أفقًا زمنيًا متوسطًا إلى طويل الأجل، ويبني قراره على العائد الصافي لا الإجمالي، ويتحقق من الأرقام التنظيمية من مصادرها الرسمية قبل الالتزام.

الخطوة التالية في مسار المعرفة ليست الشراء، بل التعمق في مقارنة المجمعات المرخصة بعضها ببعض من حيث رسوم الخدمات ومعدلات الإشغال وسجل المطوّر — وهي المستويات التي يتحدد عندها الفرق الفعلي بين استثمار ناجح وآخر متعثر.