سُكنى | دليلك العقاري

المقدمة

تعد سلطنة عُمان من الوجهات الاستثمارية الأكثر جاذبية للمستثمرين والمغتربين في الشرق الأوسط، بفضل بيئتها الاقتصادية المستقرة وبنيتها التشريعية الصارمة. ومع تصاعد معدلات النمو العقاري، أصبح تنظيم تملك الأجانب للعقارات في سلطنة عمان يخضع لمنظومة قانونية واضحة توازن بين تحفيز رأس المال وحماية الحقوق السيادية. ونظراً لتداخل التسهيلات، بات من الضروري لكل من يخطط لتجربة شراء عقار في عمان للأجانب أن يفهم بدقة الإطار التشريعي الذي يحكم هذه العمليات، سواء من حيث شروط تملك الأجانب للعقارات في سلطنة عمان 2026 أو اللوائح المرتبطة بمنح الإقامة العقارية في سلطنة عمان.

وفي هذا الدليل الشامل، سنلخص لك أبرز القوانين العُمانية والمراسيم السلطانية المنظمة للملف العقاري، من خلال تناول كل قانون بشكل منفصل يوضح البنود الأساسية و الأبعاد القانونية.

هدفنا هو تزويدك بمرجع مبسط يساعدك على اتخاذ قرارات مالية آمنة ومدروسة قبل الدخول في السوق العقاري العُماني.

قانون تملك العقار لغير العمانيين في المجمعات السياحية المتكاملة (ITC)

يُعد المرسوم السلطاني رقم 12/2006 واللائحة التنفيذية الصادرة بموجب القرار الوزاري رقم 191/2007 الركيزة التشريعية الأولى والأساسية لتنظيم شؤون العقارات المخصصة للأجانب. يتيح هذا القانون بشكل قاطع للأجانب والمغتربين حق تملك الوحدات والأصول العقارية بنظام الملكية الحرة الكاملة داخل المجمعات السياحية المتكاملة في عمان (ITC)، سواء كان الهدف من الشراء هو السكن الشخصي أو الاستثمار العقاري، مع توفير حماية قانونية صارمة وضمانات حكومية واضحة لرأس المال الأجنبي.

وتتمثل أهم البنود والأحكام الأساسية في هذا القانون فيما يلي:

جغرافية ونطاق التملك: يقتصر التملك الحر للأجانب بموجب هذا المرسوم على الوحدات السكنية الجاهزة (مثل الشقق والفلل) أو الأراضي الفضاء المخصصة للبناء السكني الواقعة حصراً داخل حدود المجمعات السياحية المتكاملة في عمان (ITC) المرخصة والمحددة من قِبل الدولة، ولا يمتد هذا الحق التشريعي إلى الأراضي المفتوحة خارج هذه المشاريع أو العقارات ذات التصنيف التجاري المستقل.

طبيعة ونظام الملكية: يكون التملك بنظام الملكية الحرة المطلقة (Freehold) مدى الحياة، مما يمنح المالك الأجنبي الأهلية القانونية الكاملة للتصرف في أصوله العقارية بكافة الأشكال القانونية كالبيع، أو الرهن، أو التوريث.

أحكام الميراث والوصية: في حال وفاة المالك، تنتقل ملكية العقار إلى الورثة الشرعيين وتطبق عليها قوانين الجنسية والدولة التي ينتمي إليها المالك المتوفى مع ضمان استمرار الإقامة للعائلة. وتجدر الإشارة هنا إلى حكم قانوني هام؛ إذا لم يتقدم الورثة بمباشرة إجراءات نقل الملكية رسمياً خلال سنة واحدة من الوفاة، تؤول إدارة العقار مؤقتاً إلى الحكومة، وفي حال مرور 15 سنة دون مطالب قانوني يؤول العقار كلياً للدولة.

منح الإقامة العقارية وتأشيرات الملاك: يربط القانون بين التملك والحصول على المزايا المدنية؛ حيث يمنح المشتري حق التقديم على الإقامة العقارية في سلطنة عمان والتي تصدر لمدة سنتين قابلة للتجديد تلقائياً حتى ست سنوات للمالك وأقاربه من الدرجة الأولى. بالإضافة إلى ذلك، يمنح النظام المالك حق الحصول على تأشيرة مالك عقار في سلطنة عمان (تأشيرة مستثمر متعددة الرحلات) لتسهيل دخوله ومتابعته لأعمال الإنشاءات حتى اكتمال بناء وحدته العقارية.

إلزامية التسجيل العقاري: يُشكل توثيق العقار وتسجيله رسمياً في السجل العقاري لدى وزارة الإسكان والتخطيط العمراني العُمانية خطوة إلزامية وقطعية لثبوت الحقوق وحماية المشتري قانونياً في مواجهة الغير.

تساهم هذه التشريعات الواضحة في منح المستثمرين والمغتربين فرصة مثالية للجمع بين الاستثمار العقاري الآمن وميزة الاستقرار العائلي، مما يجعل المشاريع العقارية المصنفة كـ (ITC) الوجهة الأكثر طلباً وأماناً قانونياً في السوق.

قانون الإقامة العقارية للمستثمرين الأجانب

تُعد الإقامة العقارية في سلطنة عمان من أهم المزايا التي يحصل عليها المستثمر الأجنبي عند تملكه عقارًا في المشاريع والمجمعات المصرح بها، حيث تم تنظيمها بموجب قانون إقامة الأجانب المرسوم السلطاني رقم 16/1995 واللوائح التنفيذية الصادرة عن شرطة عمان السلطانية، بالإضافة إلى عدة تعديلات لاحقة أحدثها القرار رقم 87/2026 الصادر عن شرطة عُمان السلطانية، والذي قضى بتعديل بعض أحكام اللائحة التنفيذية لقانون إقامة الأجانب لضمان سهولة الاستثمار وحماية حقوق المستثمرين.

وتتمثل أهم البنود والأحكام الأساسية في هذا القانون فيما يلي:

تأشيرة مالك العقار (المطورة بموجب تحديثات 2026): تمنحها السلطة المختصة دون كفيل للأجنبي الذي يمتلك وحدة عقارية مسجلة، أو للأجنبي الذي يشتري قطعة أرض معدة للبناء أو وحدة عقارية لم تستكمل إجراءات تسجيلها بعد، وذلك بناءً على شهادة صادرة عن الجهة المختصة؛ حيث تمنح هذه التأشيرة للمالك، ولزوجه، وأقاربه من الدرجة الأولى، بالإضافة إلى ميزة عام 2026 الجديدة التي تتيح منحها للممثلين القانونيين للشخص الاعتباري (الشركات والمؤسسات) المالك للأرض أو الوحدة العقارية. ويُشترط لتفعيل التأشيرة دخول سلطنة عُمان خلال 3 أشهر من تاريخ إصدارها، علماً بأن تأشيرة العقارات غير المسجلة بالكامل تكون صالحة لمدة لا تقل عن 6 أشهر ولا تزيد على سنة واحدة (قابلة للتمديد لفترة مماثلة)، وتخوّل حاملها الدخول والإقامة في البلاد لمدة لا تزيد على 3 أشهر في كل مرة.

قواعد إصدار إقامة المالك: تمنح "إقامة مالك" دون كفيل للأجنبي الذي يمتلك وحدة عقارية مسجلة أو وحدة عقارية لم يستكمل إجراءات تسجيلها (بناءً على شهادة الجهة المختصة)، كما تمتد هذه الإقامة للممثلين القانونيين للشركات مالكة العقار.

استثناء الأبناء من شرط السن القانوني : الأصل في القواعد التشريعية العامة هو انتهاء إقامة الأبناء الملتحقين عند بلوغهم سن 21 عاماً، وللإخوة عند سن 18 عاماً. إلا أن التعديل الجديد أكد استمرار استثناء الحاصلين على إقامة تحديداً "التحاق بمستثمر" و"إقامة التحاق بمالك" من شرط السن وفقاً للضوابط التي يحددها المدير العام، مما يضمن الاستقرار العائلي للمستثمر.

ارتباط الإقامة بملكية العقار وانتهائها: أكد القرار الجديد بشكل قاطع أن إقامة الأجنبي المالك للعقار (أو الممثل القانوني للشخص الاعتباري المالك) تنتهي فوراً في حال انتقال ملكية الوحدة العقارية بأي من التصرفات القانونية الناقلة للملكية (كالبيع أو الهبة)، وتنتهي تبعاً لذلك إقامة زوجه وأقاربه المرافقين له.

أحقية كفالة الأجانب لأسرهم نص القانون على جواز إصدار سمات الدخول والإقامة للالتحاق شريطة أن يكون الكفيل عُمانياً، أو خليجياً، أو أجنبياً مالكاً لوحدة عقارية في سلطنة عمان أو مستثمراً مرخصاً.

لمزيد من التفاصيل عن الإقامة العقارية

قانون تنظيم تملك غير العُمانيين للعقارات خارج المناطق المسموح بها (مناطق الحظر)

إلى جانب المزايا والتسهيلات الممنوحة للأجانب، وضعت الدولة سياجاً تشريعياً صارماً لحماية المناطق ذات الأهمية الاستراتيجية والأمنية، والحفاظ على النسيج الديموغرافي والطابع المحلي للسلطنة. وتتمثل هذه الضوابط في قانون حظر تملك غير العُمانيين للأراضي والعقارات في بعض الأماكن الصادر بموجب المرسوم السلطاني رقم 29/2018، مدعوماً بلائحته التنفيذية الصادرة عن وزارة الإسكان والتخطيط العمراني بالقرار الوزاري رقم 292/2020.

يهدف هذا القانون بشكل أساسي إلى إحداث توازن دقيق بين تنشيط تدفقات رؤوس الأموال عبر الاستثمار العقاري، وبين صون الأمن القومي وحماية الرقعة الزراعية والبيئية في البلاد.

وتتحدد أهم البنود والأحكام التشريعية لهذا القانون في النقاط التالية:

الجغرافيا الصارمة للمناطق المحظورة: يشمل حظر تملك الأجانب كلياً كافة القرى الجبلية، الجزر الطبيعية المحيطة بالسلطنة، والمقاصد والمواقع الأثرية والتاريخية. كما يمتد الحظر الأمني ليمنع التملك في المناطق المحيطة بالقصور السلطانية بمسافة حَرِجة تبلغ 1000 متر من كل اتجاه، والمناطق العسكرية والأمنية بمسافة لا تقل عن 500 متر.

حظر تملك الأراضي الزراعية: يمنع القانون منعاً باتاً غير العُمانيين من امتلاك الأراضي ذات التصنيف أو الاستخدام الزراعي في جميع المحافظات، وذلك لضمان استدامة الأمن الغذائي وحماية الهوية البيئية للمناطق الريفية.

التصرف الإلزامي وعقوبة إسقاط الملكية: في حال آلت ملكية عقار أو أرض واقعة ضمن مناطق الحظر لشخص أجنبي بطريقة قانونية مفاجئة (مثل الإرث أو الوصية)، يلزم القانون المالك الأجنبي بضرورة التصرف في العقار بنقل ملكيته لصالح مواطن عُماني خلال فترة أقصاها سنتان من تاريخ الأيلولة. وفي حال عدم الالتزام والبيع الطوعي خلال هذه المدة، تتولى المحكمة المختصة بيع العقار جبراً عبر المزاد العلني وفق الإجراءات القضائية.

قيود مشددة على حق الانتفاع: لا يجوز للجهات الحكومية منح حق الانتفاع طويل الأجل للأجانب في مناطق الحظر. ويستثنى من ذلك حصراً الشركات والمؤسسات التي يمتلك فيها المواطنون العُمانيون نسبة لا تقل عن 60% من رأس مالها، وبشرط ألا تتجاوز مدة عقد الانتفاع 10 سنوات كحد أقصى.

تنظيم عقود الإيجار السنوية: لتلبية الاحتياجات التشغيلية والسكنية المؤقتة، يسمح القانون للأجانب باستئجار العقارات القائمة في مناطق الحظر للأغراض السكنية أو التجارية، على أن تكون مدة العقد سنة واحدة فقط قابلة للتجديد بعد خضوعها للضوابط الأمنية والبلدية المحددة.

⚠️ تنبيه أمان استثماري من مدونة سُكنى: إذا كنت مستثمراً أجنبياً تفكر في خطوة شراء عقار في عمان للأجانب، فمن المهم جداً أن تدرك خريطة توزيع هذه المناطق المحظورة. أي خطأ غير مقصود في اختيار موقع العقار أو الاعتماد على معلومات غير دقيقة قد يؤدي إلى تبعات قانونية وخيمة تصل إلى فقدان حقك في الملكية أو الاضطرار للبيع الجبري الإجباري عبر المحكمة خلال فترة زمنية قصيرة.

تنصحك مدونة سُكنى العقارية بشدة بالتحقق من المخططات الرسمية واللوائح التنفيذية الصادرة عن وزارة الإسكان والتخطيط العمراني قبل دفع أي مبالغ نقدية، وعدم الاعتماد على الاجتهادات الشخصية. والخيار الاستثماري الأفضل لتفادي المخاطر التشريعية هو الاستعانة دائماً بـ وسيط عقاري مرخص وموثوق بالسلطنة يمتلك الدراية الكاملة بالمناطق المسموح بها والآمنة قانونياً للمستثمر الأجنبي.

قرار وزارة الإسكان رقم 58/2022 بشأن فئات ومزايا الإقامة العقارية للمستثمرين الأجانب

في خطوة إستراتيجية لربط حجم التدفقات المالية بنوعية المزايا المدنية الممنوحة، ينظم القرار الوزاري رقم 58/2022 الصادر عن وزارة الإسكان والتخطيط العمراني، بالتكامل مع قانون إقامة الأجانب وتحديثاته، الحوافز والتسهيلات الممنوحة للمستثمرين غير العُمانيين عند الشراء. يهدف هذا القرار إلى تنظيم آليات الحصول على الإقامة العقارية في سلطنة عمان بناءً على ملاءة المستثمر المالية وعبر ثلاث فئات استثمارية واضحة:

وتتمثل تصنيفات فئات الإقامة العقارية ومزاياها التفصيلية فيما يلي:

◀️ الإقامة العقارية من الفئة الأولى (الاستثمار من 500,000 ريال عُماني فما فوق)

تُمنح للمستثمر الأجنبي عند قيامه بشراء وحدة سكنية أو أكثر بقيمة إجمالية لا تقل عن نصف مليون ريال عُماني، وتتمتع بالمزايا التالية:

مدة الإقامة: تمنح إقامة طويلة الأجل تصل إلى 10 سنوات قابلة للتجديد لفترات مماثلة.

المزايا الأسرية والعمالية: يحق للمستثمر إحضار زوجته وأفراد أسرته من الدرجة الأولى (مع استثنائهم من شرط السن القانوني للأبناء)، بالإضافة إلى الحق في كفالة عمالة منزلية خاصة به.

ميزة التملك الاستثنائية: يحق لمستثمري هذه الفئة تملك عقار واحد إضافي ذي طابع (سكني، أو تجاري، أو صناعي) خارج مناطق التملك الحر في أي مكان بالسلطنة، شريطة الابتعاد التام عن مناطق الحظر الجغرافي والأمني.

◀️ الإقامة العقارية من الفئة الثانية (الاستثمار من 250,000 ريال عُماني إلى أقل من 500,000 ريال)

تُمنح للمستثمر عند قيامه بشراء وحدة سكنية أو أكثر داخل المخططات والمناطق المرخص لها بقيمة لا تقل عن ربع مليون ريال عُماني، وتتمتع بالمزايا التالية:

مدة الإقامة: تمنح إقامة تصل إلى 5 سنوات قابلة للتجديد لفترات مماثلة شريطة استمرار ملكية العقار.

المزايا الأسرية والعمالية: كفالة أفراد الأسرة من الدرجة الأولى (الزوج والأبناء المستثنون من شرط السن)، وحق كفالة عمالة منزلية بحدود وضوابط محددة.

نطاق التملك: يقتصر تملك عقارات هذه الفئة داخل مناطق التملك الحر والمجمعات السياحية المتكاملة (ITC) المعتمدة فقط.

◀️ الفئة الثالثة: الإقامة العقارية العادية (التملك بأي قيمة أقل من 250,000 ريال عُماني)

تُمنح هذه الإقامة بمجرد شراء وحدة عقارية أو قطعة أرض معدة للبناء داخل المجمعات السياحية المتكاملة في عمان (ITC)، بأي قيمة مالية كانت (حتى لو كانت أقل من 250 ألف ريال عُماني)، وتتميز بالمزايا التالية:

مدة الإقامة: تمنح إقامة لمدة سنتين (2) قابلة للتجديد تلقائياً طالما بقي العقار مسجلاً باسم المالك.

المزايا الأسرية: تمنح تبعاً لذلك للزوج والأقارب من الدرجة الأولى (الأبناء الحاصلون على إقامة التحاق بمالك مستثنون أيضاً من شرط السن وفق ضوابط المدير العام لشرطة عُمان السلطانية).

تسهيلات قيد الإنشاء (تحديثات 2026): بموجب القرارات التنفيذية الأخيرة لعام 2026، يحق للمشتري الحصول على تأشيرة مالك دون كفيل حتى لو كانت الوحدة العقارية أو الأرض لم تستكمل إجراءات تسجيلها بالكامل بعد (بناءً على شهادة المطور العقاري أو الجهة المختصة)، لتسهيل دخوله ومتابعته للعقار لفترات تصل إلى سنة قابلة للتمديد.

الرسوم والضرائب على بيع وشراء العقارات في سلطنة عُمان

تتميز المنظومة المالية والضريبية التي تحكم القطاع العقاري في سلطنة عُمان بالبساطة والشفافية التامة، حيث تبتعد كلياً عن فرض أي أعباء أو ضرائب تراكمية مرهقة للمستثمر الأجنبي. وتُعد هذه البيئة الضريبية المرنة أحد المحركات الأساسية لارتفاع العوائد الاستثمارية الصافية للملاك والمغتربين.

وتنحصر الالتزامات المالية والضرائب المفروضة عند بيع أو شراء العقارات في البنود التالية:

الإعفاء الكامل من ضريبة الأرباح العقارية: لا تفرض سلطنة عُمان أي نوع من أنواع ضرائب الأرباح الرأسمالية (Capital Gains Tax) على التصرفات العقارية، سواء كان المالك فرداً أو شخصاً اعتبارياً (شركة). هذا يعني أن المستثمر الأجنبي يحتفظ بـ 100% من صافي الربح الناتج عن إعادة بيع العقار (الفرق بين سعري الشراء والبيع) دون اقتطاع أي نسب لصالح الحكومة.

رسوم تسجيل نقل الملكية (3%): تفرض وزارة الإسكان والتخطيط العمراني رسماً ثابتاً وموحداً بنسبة 3% من إجمالي القيمة السوقية للعقار المحددة في عقد البيع. تُدفع هذه الرسوم لمرة واحدة فقط عند توثيق المعاملة وإصدار سند الملكية (الملكية والكروكي) باسم المشتري الجديد لضمان حقوقه القانونية.

ضريبة القيمة المضافة (VAT 5%): تخضع عمليات الشراء الأولية للعقارات السكنية أو التجارية الجديدة (المباعة مباشرة من قِبل المطورين العقاريين) لضريبة القيمة المضافة الأساسية بنسبة 5% فقط وفقاً للمرسوم السلطاني رقم 121/2020، وهي نسبة منخفضة وثابتة تُحتسب عند الشراء وتُدفع لمرة واحدة.

خلاصة مالية للمستثمر: يضمن هذا الهيكل التشريعي البسيط للمستثمر الأجنبي عدم وجود أي مفاجآت مالية أو اقتطاعات دورية خفية؛ فالسوق العقاري العُماني يكتفي برسم التسجيل (3%) وضريبة القيمة المضافة (5% عند الشراء الأول)، مما يعزز من جاذبية تدوير رؤوس الأموال وتحقيق عوائد سنوية متميزة.

خاتمة: نحو استثمار عقاري آمن ومتوافق مع القوانين العُمانية

في الختام، يُثبت القطاع العقاري في سلطنة عُمان عاماً بعد عام أنه أحد أكثر الأسواق الإقليمية نضجاً وتنظيماً، بفضل الرؤية التشريعية الحصيفة التي توازن بدقة بين جذب الاستثمارات الأجنبية وصون المقومات الوطنية. إن فهم شروط تملك الأجانب للعقارات في سلطنة عمان 2026، واستيعاب تفاصيل حظر التملك الجغرافي وحزمة التعديلات الأخيرة الصادرة بالقرار رقم 87/2026، لم يعد مجرد خطوة ثانوية، بل هو الركيزة الأساسية لضمان سلامة رأس مالك وحماية حقوقك وحقوق عائلتك القانونية.

إن الاستثمار في العقار العُماني اليوم يتجاوز مفهوم الشراء التقليدي؛ فهو بوابة حقيقية للاستقرار العائلي المستدام والتنمية المالية في بيئة اقتصادية بالغة الشفافية ومحفزة للنمو.

ولأن المسار القانوني الصحيح هو خيارك الأوحد لتجنب المخاطر، فإن مدونة سُكنى العقارية تضع بين يديك كافة الأدلة التحليلية والتحديثات التشريعية الموثوقة أولاً بأول. ندعوك لمتابعة منصتنا بانتظام واستكشاف أدلتنا المتخصصة، حيث نرافقك خطوة بخطوة للإجابة عن كافة استفساراتك حول كيفية الاستفادة القصوى من الفرص الاستثمارية الواعدة في السلطنة بما يطابق الأنظمة الرسمية الصارمة.