السوق العقاري العماني مقابل دبي: دروس التوسع المنظم قبل الاستثمار 2026

يتطور السوق العقاري العماني ضمن مسار يرتبط بالتخطيط طويل الأجل والانفتاح الانتقائي، لكن ذلك لا يعني أن كل ارتفاع في الأسعار أو كل مشروع جديد يمثل فرصة منخفضة المخاطر. والسؤال الأهم للمستثمر ليس ما إذا كان السوق سيتغير، بل كيف سيتغير، وما حدود هذا التغيير مقارنة بنماذج توسعية أسرع مثل دبي قبل الأزمة المالية العالمية.

نظرة سريعة

• انخفضت أسعار العقارات السكنية في دبي بأكثر من 50% بين سبتمبر 2008 وسبتمبر 2009، وفق إحصاءات دائرة الأراضي والأملاك في دبي.
• بدأ التصحيح الحاد في سوق دبي فعليًا في أواخر عام 2008، بالتزامن مع انكماش السيولة العالمية وتغيّر ظروف التمويل والطلب الدولي.
• يقتصر تملك غير العمانيين للعقارات في عُمان، عمومًا، على المجمعات السياحية المتكاملة المرخصة والمباني المحددة التي تعتمدها وزارة الإسكان والتخطيط العمراني، وليس تملكًا حرًا غير مشروط في جميع المناطق.
• ينظّم هذا الاستثناء المرسوم السلطاني رقم 12/2006 الخاص بنظام تملك غير العمانيين للعقارات في المجمعات السياحية المتكاملة، إلى جانب المرسوم السلطاني رقم 29/2018 الذي يحدد المناطق المحظور فيها التملك على غير العمانيين.

• تستند الاستراتيجية الوطنية العمرانية لعُمان إلى إطار يمتد 20 عامًا لتوجيه النمو الحضري والتنموي بصورة مستدامة، بما يتسق مع رؤية عُمان 2040، من خلال أربع خطط خمسية متعاقبة حتى عام 2040.

• لا يمنع التنظيم الانتقائي حدوث تصحيح سعري أو ضعف في السيولة داخل مشروع أو منطقة معيّنة، لكنه يضع توسع التملك والتطوير ضمن نطاقات وضوابط محددة.

لماذا نُقارن عُمان بدبي؟

غالبًا ما يلجأ المستثمر العربي إلى مقارنة السوق العقاري العماني بدبي، لأن السوقين يقعان ضمن بيئة خليجية واحدة ويستهدفان المستثمر المحلي والخارجي. لكن التشابه الجغرافي لا يكفي لافتراض أن دورة السوق، أو مستوى المخاطر، أو سرعة ارتفاع الأسعار ستكون واحدة في الحالتين.

تجربة دبي قبل عام 2008 توضح أن الارتفاع السريع في الأسعار لا يستمر بالضرورة عندما يتزامن مع نمو قوي في الاقتراض، وتوسع كبير في المعروض، واعتماد مرتفع على رؤوس الأموال الدولية. فقد نما إجمالي قروض الرهن العقاري في دولة الإمارات من نحو 4% من الناتج المحلي الإجمالي عام 2001 إلى نحو 15% عام 2008، وهو ما يعكس اعتمادًا متزايدًا على الرافعة المالية في تمويل التوسع العقاري.

ولا يعني ذلك أن كل تطوير عقاري واسع يقود إلى أزمة مماثلة. لكنه يوضح أن المستثمر يحتاج إلى التمييز بين الطلب الناتج عن الحاجة الفعلية للسكن أو التشغيل أو الإيجار، وبين الطلب الذي يقوم على توقع ارتفاع السعر وإعادة البيع خلال مدة قصيرة.

ماذا حدث في دبي خلال الأزمة؟

شهدت دبي خلال السنوات التي سبقت الأزمة المالية العالمية، نموًا متسارعًا في التطوير العقاري والمشروعات الجديدة. وأسهم تحسّن الائتمان، وتدفق الاستثمارات الخارجية، والطلب المرتفع على العقارات "على الخريطة" في رفع مستويات النشاط والأسعار بوتيرة سريعة.

لكن عند تغيّر ظروف السيولة العالمية في أواخر 2008، ظهرت هشاشة بعض الافتراضات التي بُني عليها هذا الزخم. تشير بيانات دائرة الأراضي والأملاك في دبي إلى أن أسعار السكن تراجعت بأكثر من 50% بين سبتمبر 2008 وسبتمبر 2009. كما توقفت مئات مشروعات جديدة أو تأجلت، وتراجعت أحجام التداول العقاري بشكل حاد خلال الفترة نفسها.

وتُظهر هذه التجربة أن مخاطر السوق لا تأتي فقط من انخفاض الأسعار، بل أيضًا من ارتفاع المعروض في توقيت ضعيف، وتأخر المشروعات، وصعوبة التمويل، وتراجع القدرة على إعادة البيع. لذلك لا يكفي أن يلاحظ المستثمر ارتفاع التداولات أو إطلاق مشروعات جديدة؛ بل يحتاج إلى فهم مصادر الطلب، وطبيعة التمويل، وقدرة السوق على استيعاب المعروض المستقبلي.

كيف يختلف النهج العماني؟

نطاق التملك الأجنبي

يتسم النهج العماني في العقارات بدرجة أعلى من الانتقائية في نطاق التملك الأجنبي. فغير العمانيين يمكنهم شراء العقارات في المجمعات السياحية المتكاملة المعتمدة، إلى جانب بعض المباني السكنية والتجارية متعددة الطوابق التي تحددها وزارة الإسكان والتخطيط العمراني، وفق ضوابط وأهلية محددة. أما التملك الحر غير المشروط في جميع مناطق السلطنة فليس هو القاعدة التنظيمية.

يستند هذا الإطار إلى المرسوم السلطاني رقم 12/2006 الذي أتاح لأول مرة تملك غير العمانيين للعقارات ضمن المجمعات السياحية المتكاملة، في حين حدد المرسوم السلطاني رقم 29/2018 المناطق التي يُحظر فيها هذا التملك خارج تلك المجمعات. وفي عام 2025، صدر مرسوم سلطاني جديد لتنظيم القطاع العقاري يجمع عددًا من القوانين السابقة، بما فيها نظام المجمعات السياحية المتكاملة وقانون حساب الضمان العقاري، ضمن إطار تشريعي موحّد.

الإقامة المرتبطة بالتملك

تتيح منظومة المجمعات السياحية المتكاملة للأفراد والشركات، العمانيين وغير العمانيين، تملك وحدات أو قطع مخصصة للبناء أو الاستثمار وفق القانون. كما ترتبط بعض حالات التملك بإمكان الحصول على إقامة قابلة للتجديد للمالك وأقاربه من الدرجة الأولى، مع بقاء التفاصيل العملية خاضعة لنوع الأصل وشروط التسجيل والتنظيم.

إطار التخطيط طويل الأجل

تمثل الاستراتيجية الوطنية العمرانية لعُمان إطارًا وطنيًا لتوجيه التنمية المكانية على مدى 20 عامًا، بما يوازن بين الأهداف الاجتماعية والاقتصادية والحفاظ على الموارد الطبيعية والثقافية، وبما يتماشى مع رؤية عُمان 2040. وتنقسم برامج التنفيذ والاستثمار إلى أربع خطط خمسية متعاقبة، تبدأ بالخطة العاشرة (2021-2025) وتنتهي بالخطة الثالثة عشرة (2036-2040).

وهذا يعني أن التوسع العقاري في عُمان لا يرتبط فقط بإطلاق المشروعات، بل يُفترض أن يتصل بالموقع والبنية الأساسية واستعمالات الأراضي ومراحل التطوير. لكن وجود خطة طويلة الأجل لا يحسم أداء كل مشروع على حدة، لأن الطلب والسيولة وسرعة التنفيذ تظل عوامل تختلف باختلاف المواقع.

مقارنة بين النموذجين

ما المتوقع أن يتطور في السوق العقاري العماني؟

قد يشهد السوق العقاري العماني خلال السنوات القادمة تطورات تدريجية، خاصة في المشروعات والمناطق التي تتصل بمسارات التخطيط العمراني والبنية الأساسية. ومن ذلك نضج المجمعات السياحية المتكاملة القائمة، وتحسّن إدارة المجتمعات السكنية، وتطور معايير الحوكمة والخدمات، وطرح مشروعات جديدة بصورة انتقائية.

كما قد تزداد أهمية العقارات التي تقدّم للمشتري إطار تملك واضحًا، وموقعًا قابلًا للتشغيل، وخدمات فعلية، وتكاليف إدارة يمكن تقييمها. لكن هذه العوامل قد تعزز استقرار الطلب في مشروعات محددة أكثر من دعمها لارتفاع عام ومتساوٍ للأسعار في جميع المدن أو أنواع العقارات.

ومن المهم التمييز بين اكتمال التخطيط، وبدء التنفيذ، وتسليم البنية الأساسية والوحدات. فالأثر العقاري الحقيقي لا يظهر بالضرورة عند الإعلان عن المشروع، بل عند تحوّله إلى منطقة قابلة للسكن أو التشغيل مع وجود طلب ملموس عليها.

ما الذي يُستبعد تغيّره سريعًا في السوق العقاري العماني؟

من غير المرجح، في ضوء الإطار التنظيمي الحالي، أن تتجه سلطنة عُمان إلى فتح تملك حر غير مشروط للأجانب في جميع أنحاء البلاد. فالتملك الأجنبي لا يزال منظمًا في نطاقات معتمدة، وفي مقدمتها المجمعات السياحية المتكاملة.

كما لا يبدو أن النمو السريع في الأسعار أو المضاربة الواسعة يمثلان هدفًا معلنًا للسياسة العمرانية. فالاستراتيجية الوطنية العمرانية تركز على التنمية المستدامة والتوازن بين الاعتبارات الاقتصادية والاجتماعية والبيئية، ضمن أفق زمني طويل.

لكن هذه القراءة لا تعني أن السوق ثابت أو خالٍ من المخاطر. فقد ترتفع الأسعار في مشروع معين بوتيرة أسرع من نمو الطلب الفعلي، أو يدخل معروض جديد أكبر من قدرة السوق على استيعابه، أو تتراجع سيولة إعادة البيع عند تغيّر ظروف التمويل أو الاقتصاد. لذا، ينبغي التعامل مع التنظيم باعتباره عاملًا مؤثرًا في المخاطر، لا ضمانًا ضدها.

خطر استيراد افتراضات دبي

من الأخطاء الشائعة أن يفترض المستثمر أن أي مشروع في عُمان سيمر بالمسار السعري نفسه الذي عرفته دبي في مراحل نموها، أو أن عُمان ستكرر أزمة دبي لمجرد وجود تطوير عقاري وتملك أجنبي فيها.

الافتراض الأول قد يؤدي إلى تسعير متفائل لا يستند إلى الطلب الحقيقي، بينما الافتراض الثاني قد يدفع إلى تجاهل اختلافات مهمة في نطاق التملك، وهيكل التخطيط، وسرعة إطلاق المشروعات، وحجم السوق، وخصائص التمويل. وتجربة دبي لا تصلح كنموذج للتنبؤ المباشر بمسار سوق عُمان، بل كدراسة حالة توضح مخاطر الرافعة المالية، والتوسع غير المنضبط، والاعتماد المفرط على سيولة السوق.

لذلك، يجب تقييم العقار العماني وفق معاييره الخاصة: موقعه، ونوع حق التملك، ومرحلة إنجازه، والمرافق المتاحة، وتكاليف الاحتفاظ، وحجم الوحدات المنافسة، والطلب الإيجاري أو الشرائي القابل للقياس.

كيف يتخذ المستثمر قرارًا أكثر واقعية؟

قبل شراء عقار في سلطنة عُمان، يمكن للمستثمر اتباع إطار عملي يركز على تقليل الافتراضات:

⏺️ تحديد الهدف من الشراء: سكن شخصي، أو تأجير، أو احتفاظ طويل الأجل، أو إعادة بيع.

⏺️ التحقق من نوع حق التملك وأهلية المشتري قبل دفع أي مبالغ أو توقيع عقد.

⏺️ مراجعة وضع المشروع: منجز أو قيد الإنشاء، مع فحص المواعيد والتزامات المطوّر.

⏺️ تقدير التكلفة الكلية، بما في ذلك السعر، والرسوم، والتمويل، والصيانة، والتأثيث إن وُجد.

⏺️ مقارنة العرض بالعقارات المنافسة في المنطقة نفسها، لا بمتوسطات وطنية عامة.

⏺️ اختبار واقعية الطلب الإيجاري وسيولة إعادة البيع، بدل الاعتماد على توقعات ارتفاع الأسعار.

الخلاصة

توضح مقارنة عُمان بدبي أن السوقين لا يتحركان بالمنطق نفسه ولا يخضعان لنطاق تنظيمي متماثل. فقد أظهرت تجربة دبي في 2008 كيف يمكن لتوسع الائتمان والمعروض والمضاربة أن يعمّق أثر تغيّر السيولة والثقة، بينما يميل سوق عُمان إلى تنظيم التملك الأجنبي والتطوير ضمن نطاقات وخطط طويلة الأجل.

لكن النهج الأكثر تحفظًا لا يلغي الحاجة إلى التحليل. فالمستثمر طويل الأجل لا يبحث فقط عن السوق الذي قد يرتفع، بل عن السوق الذي يستطيع فهم مخاطره: أين يُسمح بالتملك، وما حجم المعروض، وما مصدر الطلب، وما قدرة العقار على الاحتفاظ بقيمته أو إعادة بيعه عند الحاجة.

أسئلة شائعة

هل يمكن للأجانب تملك عقارات في عُمان بحرية كاملة؟

لا. يقتصر تملك غير العمانيين، عمومًا، على المجمعات السياحية المتكاملة المرخصة وبعض المباني المعتمدة من وزارة الإسكان والتخطيط العمراني، وفق المرسوم السلطاني رقم 12/2006، وليس تملكًا حرًا في جميع مناطق السلطنة.

ما الفرق الأساسي بين نموذج النمو العقاري في عُمان ونموذج دبي قبل 2008؟

اعتمد نمو دبي قبل 2008 بدرجة كبيرة على التوسع الائتماني السريع وتدفقات رأس المال الدولي قصيرة الأجل، بينما يميل النهج العماني إلى نمو تدريجي ومنظم ضمن أطر تخطيط طويلة الأجل ونطاقات تملك محددة.

هل يضمن التنظيم الانتقائي في عُمان عدم حدوث تصحيح في الأسعار؟

 لا. التنظيم يقلل من بعض مصادر المخاطر المرتبطة بالتوسع الائتماني غير المنضبط، لكنه لا يمنع حدوث تفاوت في الطلب أو السيولة بين المشروعات والمناطق.

ما مدة الإطار الزمني للاستراتيجية الوطنية العمرانية في عُمان؟

عشرون عامًا، تنفَّذ عبر أربع خطط خمسية متعاقبة تمتد من 2021 إلى 2040، بما يتسق مع رؤية عُمان 2040.

المراجع

·    دائرة الأراضي والأملاك في دبي — بيانات أسعار العقارات السكنية 2008-2009، نقلًا عن: Marmore MENA, Dubai Real Estate Meltdown, 2009.

·     Gulf News — تقارير متعددة حول تراجع أسعار العقارات وتباطؤ التداولات في دبي خلال 2009.

·       FinanceAsia — Dubai property: Down but not out، حول توقف المشروعات وحجم الاستثمارات المتوقفة خلال الأزمة.

·       الهيئة العامة للتخطيط العمراني / وزارة الإسكان والتخطيط العمراني العُمانية — وثائق الاستراتيجية الوطنية العمرانية 2040.

·       المجلس الأعلى للتخطيط بسلطنة عُمان (scp.gov.om) — صفحة الاستراتيجية الوطنية العمرانية.

·       وحدة متابعة تنفيذ رؤية عُمان 2040 (oman2040.om) — الدليل الاسترشادي لخطة التنفيذ الأولى 2021-2025.

·       المرسوم السلطاني رقم 12/2006 بشأن نظام تملك غير العمانيين للعقارات في المجمعات السياحية المتكاملة.

·       المرسوم السلطاني رقم 29/2018 بشأن حظر تملك الأراضي والعقارات لغير العمانيين في أماكن محددة.

·       المرسوم السلطاني رقم 79/2025 بإصدار قانون تنظيم القطاع العقاري، الذي يجمع الأطر التشريعية السابقة المتعلقة بالمجمعات السياحية المتكاملة وحساب الضمان العقاري.

·       Times of Oman — Legal Framework Governing Foreign Ownership in Oman's ITCs.