تفاصيل التعديلات الجديدة على قانون اقامة الاجانب في سلطنة عمان 2026

المقدمة

في خطوة تنموية مدروسة لتعزيز جاذبية السوق العقاري العماني، شهد العدد رقم (1653) من الجريدة الرسمية الصادر في 21 من يونيو 2026م نشر تعديلات تشريعية هامة تمس بشكل مباشر منظومة اقامة الاجانب في سلطنة عمان. تأتي هذه التحديثات لتطوير قوانين العقارات في سلطنة عمان، وتحديداً في الجوانب المتعلقة بتيسير إجراءات التأشيرات ومنح الإقامة المرتبطة بالملكية العقارية للأجانب والمغتربين دون كفيل. يهدف هذا التحديث القانوني إلى إرساء بيئة استثمارية مرنة تخاطب تطلعات المستثمر الدولي، وتعزز من كفاءة نظام تملك غير العمانيين في سلطنة عمان. ومن خلال تبسيط مسارات الحصول على إقامة عبر التملك العقاري عمان، تفتح السلطنة فصلاً جديداً يرفع من تنافسية الاستثمار العقاري في عمان للأجانب، ويوفر بيئة تشريعية آمنة ومستقرة للأفراد والشركات الراغبة في الدخول إلى السوق العقاري العماني الواعد.

 

ملخص اللائحة التنفيذية وتعديلات إقامة الأجانب في سلطنة عمان

تتمحور التعديلات الأخيرة الصادرة في يونيو 2026 حول تقديم تسهيلات إجرائية ملموسة وضوابط واضحة تحكم شراء العقارات في عمان للأجانب، ويمكن تلخيص التغييرات الجوهرية في النقاط القانونية والتنفيذية التالية:

مرونة منح التأشيرات للمشاريع قيد الإنشاء والعقارات غير المسجلة (المادة 1 والمادة 4)

أقرت التعديلات ميزة استثمارية استثنائية ضمن نظام تملك غير العمانيين في سلطنة عمان؛ حيث بات بإمكان الأجنبي الذي اشترى قطعة أرض معدة للبناء أو وحدة عقارية "لم تستكمل إجراءات تسجيلها بعد" الحصول على تأشيرة وإقامة رسمية دون كفيل، بناءً على شهادة صادرة عن الجهة المختصة. تم تحديد الضوابط الزمنية لهذه التأشيرة بدقة لضمان التدفق الاستثماري:

• صلاحية التأشيرة: لا تقل عن (6) ستة أشهر ولا تزيد على سنة واحدة، وهي قابلة للتمديد لفترة مماثلة.
• مدة الإقامة في البلاد: تخول حاملها الدخول والإقامة لمدة لا تزيد على (3) ثلاثة أشهر في كل مرة.
• شمولية المنفعة: تمتد هذه التأشيرة لتمنح لزوج المالك وأقاربه من الدرجة الأولى، بالإضافة إلى الممثلين القانونيين للشخص الاعتباري (الشركات) المالك للعقار.

تأشيرة وإقامة المالك وشروط تفعيلها (المادة 2 والمادة 4)

أعادت اللائحة صياغة آليات "تأشيرة مالك" و"إقامة مالك" لتُمنح بواسطة السلطة المختصة دون كفيل للأجنبي أو الممثل القانوني للشركة التي تمتلك وحدة عقارية (سواء كانت مسجلة أو غير مستكملة إجراءات التسجيل)، مع وضع شرط تنفيذي ملزم وهو:

• مهلة الدخول: وجوب دخول سلطنة عمان خلال (3) ثلاثة أشهر كحد أقصى من تاريخ إصدار التأشيرة لتفعيلها.

توسيع فئات الحق في كفالة الأجانب (المادة 3)

حددت المادة الثالثة بدقة الفئات التي يحق لها طلب إقامة الأجانب في سلطنة عمان وضمت أربعة أطراف رئيسية: المواطن العماني، مواطنو دول مجلس التعاون الخليجي، الموظف الأجنبي في الجهات الحكومية، بالإضافة إلى الأجنبي الحائز على ترخيص استثمار أمواله أو المالك لوحدة عقارية في السلطنة.

استثناءات السن وحوكمة انتهاء الإقامة (المادة 5)

وضعت اللائحة مؤشرات واضحة تضمن الاستقرار العائلي وتحدد الحالات القانونية لانتهاء الارتباط العقاري بالبلاد:

• إلغاء شرط السن: استثناء الحاصلين على إقامة التحاق بمستثمر أو إقامة التحاق بمالك من شرط السن القانوني المعتاد، وفقاً للضوابط التي يضعها المدير العام.
• تلازم الملكية والإقامة: تنتهي إقامة الأجنبي (أو الممثل القانوني للشركة) وفوراً تنتهي إقامة زوجه وأقاربه المرافقين له، في حال انتقال ملكية الوحدة العقارية إلى الغير بأي من التصرفات القانونية الناقلة للملكية مثل البيع أو التنازل.

أهم المزايا المترتبة على تعديلات قانون إقامة الأجانب

تحمل التعديلات اللائحية الجديدة لعام 2026 حزمة من المكاسب الاستراتيجية التي تخاطب عقل المستثمر الباحث عن الأمان الجدوى الاستثمارية، وتؤثر بشكل مباشر على حقوق الأجانب في التملك العقاري عمان. ويمكن رصد أهم المزايا المترتبة على هذا القانون في المحاور التالية:

إلغاء الفترة الرمادية للمشاريع قيد الإنشاء

في السابق، كان الحصول على إقامة عبر التملك العقاري عمان يرتبط بصدور سند الملكية النهائي (الملكية المكتملة)، مما يفرض فترة انتظار طويلة على المشترين في المشاريع قيد الإنشاء (Off-plan). التعديل الجديد ألغى هذه العقبة تماماً؛ حيث منحت المادتان الأولى والرابعة الحق في نيل التأشيرة والإقامة بمجرد الشراء وتقديم شهادة من الجهة المختصة، حتى لو لم تستكمل إجراءات التسجيل. هذه الميزة ترفع من مستويات السيولة والثقة في المشاريع الحديثة، وتحديداً ضمن المجمعات السياحية المتكاملة عمان، حيث تتيح للمستثمر متابعة تدفقات أمواله وإدارة أصوله ميدانياً منذ اليوم الأول للتعاقد.

مأسسة الاستثمار العقاري وحماية الشخصيات الاعتبارية

لأول مرة، يمتد مفهوم "إقامة مالك" و"تأشيرة مالك" ليشمل الممثلين القانونيين للشخص الاعتباري (الشركات والمؤسسات). هذه الخطوة تخدم بشكل حيوي فرص الاستثمار العقاري للمغتربين في سلطنة عمان الذين يفضلون التملك عبر تأسيس شركات محدودة المسؤولية لحماية أصولهم وتوزيع حصصهم الاستثمارية. يتيح هذا البند للشركات الأجنبية تملك العقارات وإرسال مدرائها التنفيذيين أو ممثليها القانونيين لإدارة هذه الأصول والإقامة في البلاد دون الحاجة إلى كفيل تجاري محلي، مما يعزز الحوكمة المؤسسية ويبسط بيئة الأعمال.

الاستقرار العائلي المستدام واستثناء شرط السن

يعد استقرار العائلة الركيزة الأساسية لتشجيع الهجرة الاستثمارية بعيدة المدى. وجاءت المادة الخامسة لتقدم قفزة نوعية باستثناء الأبناء والحاصلين على إقامة التحاق بمالك أو مستثمر من شرط السن القانوني المعتاد لتجديد الإقامة. هذا الاستثناء يمنح الطمأنينة الكاملة للمستثمرين والمغتربين بشأن استمرار إقامة أبنائهم الملتحقين بالجامعات أو العائلات الممتدة دون القلق من إسقاط الإقامة عند بلوغ سن معينة، مما يجعل شروط تملك غير العمانيين للعقارات في عمان الأقوى إقليمياً من حيث توفير الأمان الأسري.

حوكمة واضحة تحمي سلامة السوق العقاري

رغم التسهيلات الكبرى، حافظ القانون على انضباط السوق عبر ربط طردي صارم بين بقاء الملكية العقارية واستمرار رخصة الإقامة؛ فنص على إنهاء إقامة المالك وأقاربه فوراً في حال انتقال ملكية الوحدة العقارية للغير عبر أي تصرف قانوني ناقل للملكية (كالبيع أو التنازل). هذا التلازم القانوني يمنع عمليات المضاربة الصورية للحصول على الإقامات فقط، ويضمن بقاء الاستثمار الحقيقي والمستدام داخل الاقتصاد العماني، مما يعزز الاستقرار السعري للوحدات السكنية والتجارية.

الخاتمة: رؤية مستقبلية لآفاق الاستثمار العقاري في عمان

تثبت التعديلات الأخيرة الصادرة في يونيو 2026م على اللائحة التنفيذية لقانون إقامة الأجانب في سلطنة عمان أن الحكومة العمانية تمضي بخطى واثقة نحو تحديث منظومتها التشريعية لتواكب أفضل الممارسات العالمية. إن مأسسة الاستثمار وتسهيل الإقامات للمشاريع قيد الإنشاء يمثلان استجابة عملية وذكية لمتطلبات عقل المستثمر الحديث الذي يبحث عن المرونة والأمان المالي والأسري في آن واحد.

من المتوقع أن تسهم هذه الحوافز الجديدة في إحداث انتعاشة ملموسة في معدلات شراء العقارات في عمان للأجانب، وضخ سيولة استثمارية مستدامة تدعم نمو المجمعات السياحية المتكاملة عمان والمشاريع الحضرية الرائدة. لم يعد التملك العقاري في السلطنة مجرد وسيلة للاقتناء، بل أصبح بوابة آمنة تضمن حقوق الأجانب في التملك العقاري عمان وتمنحهم استقراراً عائلياً ومؤسسياً طويل الأجل دون كفيل.

وفي ظل هذه القوانين المرنة والمحوكمة بدقة، تترسخ مكانة سلطنة عمان كوجهة استثمارية منافسة بقوة في منطقة الخليج العربي، مما يفتح آفاقاً رحبة أمام فرص الاستثمار العقاري للمغتربين في سلطنة عمان الراغبين في بناء مستقبل استثماري واعد ومستقر.

نص اللائحة

شرطة عمان السلطانية: قرار رقم ٨٧ / ٢٠٢٦ بتعديل بعض أحكام اللائحة التنفيذية لقانون إقامة الأجانب

استنادا إلى قانون إقامة الأجانب الصادر بالمرسوم السلطاني رقم ١٦ / ٩٥،

وإلى اللائحة التنفيذية لقانون إقامة الأجانب الصادرة بالقرار رقم ٦٣ / ٩٦،

وبناء على ما تقتضيه المصلحة العامة،

تقرر

المادة الأولى

تجرى التعديلات المرفقة على اللائحة التنفيذية لقانون إقامة الأجانب المشار إليها.

المادة الثانية

يلغى كل ما يخالف التعديلات المرفقة، أو يتعارض مع أحكامها.

المادة الثالثة

ينشر هذا القرار في الجريدة الرسمية، ويعمل به من اليوم التالي لتاريخ نشره.

صدر في: ٦ من محرم ١٤٤٨هـ
الموافق: ٢١ من يونيو ٢٠٢٦م

الفريق / حسن بن محسن الشريقي
المفتش العام للشرطة والجمارك

نشر في عدد الجريدة الرسمية رقم (١٦٥٣) الصادر في ٢١ من يونيو ٢٠٢٦م.

تعديلات على بعض أحكام اللائحة التنفيذية لقانون إقامة الأجانب

المادة (١)

يستبدل بنص الفقرة (ج) من البند (٥) من المادة (١٠) من اللائحة التنفيذية لقانون إقامة الأجانب المشار إليها، النص الآتي:

ج – للأجنبي المشتري قطعة أرض معدة للبناء أو وحدة عقارية لم يستكمل إجراءات تسجيلها، بناء على شهادة صادرة عن الجهة المختصة، وذلك دون كفيل، وتمنح تبعا لذلك لزوجه وأقاربه من الدرجة الأولى، كما تمنح للممثلين القانونيين للشخص الاعتباري مالك قطعة الأرض أو الوحدة العقارية، وتكون التأشيرة صالحة لمدة لا تقل عن (٦) ستة أشهر، ولا تزيد على سنة واحدة قابلة للتمديد لفترة مماثلة، وتخول التأشيرة حاملها الدخول والإقامة في البلاد لمدة لا تزيد على (٣) ثلاثة أشهر في كل مرة.

المادة (٢)

يستبدل بنص البند (١٥) من المادة (١٠) من اللائحة التنفيذية لقانون إقامة الأجانب المشار إليها، النص الآتي:

١٥- تأشيرة مالك:

تمنحها السلطة المختصة دون كفيل للأجنبي الذي يمتلك وحدة عقارية بناء على شهادة صادرة عن الجهة المختصة، كما تمنح للممثلين القانونيين للشخص الاعتباري مالك الوحدة العقارية، ويشترط الدخول إلى سلطنة عمان خلال (٣) ثلاثة أشهر من تاريخ إصدار التأشيرة.

المادة (٣)

يستبدل بنص البند (١) من المادة (١٤) من اللائحة التنفيذية لقانون إقامة الأجانب المشار إليها، النص الآتي:

١- أن يكون عمانيا، أو أحد مواطني دول مجلس التعاون لدول الخليج العربية، أو أن يكون أجنبيا حائزا على ترخيص صادر عن الجهة المختصة باستثمار أمواله في البلاد أو مالكا لوحدة عقارية في سلطنة عمان أو موظفا أجنبيا يعمل لدى الجهات الحكومية.

المادة (٤)

يستبدل بنص البند (٦) من المادة (١٩) من اللائحة التنفيذية لقانون إقامة الأجانب المشار إليها، النص الآتي:

٦- إقامة مالك:

تمنحها السلطة المختصة دون كفيل للأجنبي الذي يمتلك وحدة عقارية مسجلة أو وحدة عقارية لم يستكمل إجراءات تسجيلها، بناء على شهادة صادرة عن الجهة المختصة، كما تمنح للممثلين القانونيين للشخص الاعتباري مالك الوحدة العقارية.

المادة (٥)

يستبدل بنص الفقرة الأخيرة من المادة (٢٦) من اللائحة التنفيذية لقانون إقامة الأجانب المشار إليها، النص الآتي:

ويستثنى من شرط السن الحاصلون على إقامة التحاق بمستثمر، وإقامة التحاق بمالك وفقا للضوابط التي يحددها المدير العام.

وتنتهي إقامة الأجنبي الذي يملك وحدة عقارية والممثل القانوني للشخص الاعتباري المالك للوحدة العقارية بناء على شهادة صادرة عن الجهة المختصة في حال انتقال ملكيته للوحدة بأي من التصرفات القانونية الناقلة للملكية، وتنتهي تبعا لذلك إقامة زوجه وأقاربه المرافقين له.